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设立抵押权的房屋被拆迁怎么办 拆迁房屋承租人的利益如何保护

2020年11月26日  西宁房产买卖合同律师   http://www.xnfchtls.com/

 李信善律师西宁房产买卖合同律师,现执业于青海汇元律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

设立抵押权的房屋被拆迁怎么办

  设立抵押权的房屋被拆迁怎么办

  1、拆迁行为对银行债权的影响。

  拆迁行为必然带来抵押物的灭失,导致银行的债权失去物的担保,不利于债权的实现。因拆迁行为属政府行为,任何人任何单位都无权干涉,只能承受该行为带来的后果。但银行做为抵押权人并不是只能消极的承受该后果,而是可以采取一定的措施减少其带来的不利影响。根据拆迁管理规定,拆迁设有抵押权的房屋,拆迁人只能在抵押权人和抵押人之间就抵押物担保的债权作出妥善处理后才能拆迁抵押物,该规定赋予了抵押权人一项权利,即抵押权人在未出具同意拆迁的书面声明前,拆迁人不能拆迁抵押物,该规定在一定程度上保障了抵押权人的利益。

  2、如何保障银行对于拆迁物所担保债权的利益。

  银行作为抵押权人应积极和抵押人协商解决该抵押物所担保的债权,在抵押人未取得拆迁补偿前可选择以下解决途径:、由借款人进行全部清贷,解除借款和抵押关系;、由借款人另行提供等值的抵押物并签订新的抵押合同以解除原抵押合同;采用该两种方法最为方便妥当且可保证贵行的利益不受到任何损失,但在实践中可能因抵押人的经济状况难以实现。

  在借款人依法取得拆迁补偿的情况下,可通过以下两个途径解决。

  1、在借款人选择货币补偿的情况下,可以拆迁人给予被拆迁人的货币补偿优先偿还银行的全部剩余贷款,以解除抵押和借款关系;

  2、在被拆迁人选择房屋产权调换的情况下,可就调换后的房屋建立抵押关系,担保银行债权。如果调换后的房屋属于现房,符合抵押条件,可以重新签订抵押合同并办理抵押登记手续,对银行的利益没有影响。但如调换后的房屋尚未建成,或属现房但不符合抵押条件,原抵押担保关系将因抵押物的灭失而归于消灭,而新的抵押关系尚未建立,势必对贵行发放的贷款形成一定时期的无担保的真空期,将对贵行的利益产生一定的风险。建议在采用该种方式时,同时采用其他措施以避免该风险带来的损失:如要求提供抵押人提供第三人名下的房产进行阶段性担保至办理新抵押完毕;或要求抵押人预存至办理新抵押完毕前的贷款本息合计,作为该阶段的保证金;或要求抵押人提前清偿部分贷款,减少贷款金额等方式。

拆迁房屋承租人的利益如何保护

  拆迁房屋承租人的利益如何保护

  一、公告拆迁期间谈话技巧

  当拆迁公告颁布后,拆迁人的工作人员约被拆迁人洽谈拆迁协议时,如果被拆迁人的合法要求被拒绝,被拆迁人应依法提出合理主张、耐心与其洽商,说话要和气,切不可激化矛盾,更不可说没有多少钱我不搬家这类的话。

  二、精心设计行政诉讼中止行政裁决

  在拆迁人声称要裁决或刚刚通知被拆迁户参加裁决会时,被拆迁户一人或数人可到基层法院提起行政诉讼,一般而言,在拆迁范围内未走一半人时或拆迁公告刚下两个月前不宜过早提起该诉讼,通过诉讼把拆迁人拖入泥潭,使其迟迟拿不到行政裁决,没有行政裁决,拆迁人根本无法实施合法的强拆,这叫釜底抽薪!

  三、诉讼期间无权裁决

  根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第12条第2项的规定,如果被拆迁人提起告拆迁许可证的诉讼,拆迁行政裁决应当中止进行,这样就不会发生其后的合法的行政强拆或司法强拆了,这种状况对被拆迁户来说是非常有利的。

  四、诉讼期间作出裁决的后果

  如果在诉拆迁许可证一案二审未结案的情况下,拆迁主管部门仍然违法作出裁决,被拆迁人申诉到最高法院,该裁决肯定会被判决违法无效!依该违法无效的裁决而形成的后续司法或行政强拆裁判或决定统统违法无效,受害人有权请求国家赔偿。

  五、法院受理后及时启动第二个行政诉讼

  法院受理后,即使被拆迁人理由十分充分。绝大多数法院会在最短时间内判决原告败诉。此时要在第一个案子判决前,及时设计第二个诉讼,咱们的目的就是要:拖时间!

  六、要求中止第一个行政诉讼,继续采用合法的手段延长第一个行政诉讼案件的时间

  1、被拆迁人可在第一个案件一审判决下达的前或后时间内,针对阅卷时了解到的被告所提交的证据所存在的问题,又提起第二个行政诉讼。

  2、法院受理了第二个案件后,原告应持第二个案件的受理通知书,主动向第一个案件的法庭提交书面的中止诉讼申请书,请求法庭根据最高法院《关于执行行诉法若干问题的解释》第51条第6项的规定,中止第一案的诉讼,法院如不中止仍作出判决,将该判决申诉到北京最高法必被撤销!记住:第一个案件中止的时间越长对被拆迁户越有利。因为拆迁人等不及,就只能自己提高补偿标准。

  七、暴力拆迁;强迫交易;的法律后果