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房屋买卖出纠纷莫与还贷扯干系 房贷的注意事项

2020年11月30日  西宁房产买卖合同律师   http://www.xnfchtls.com/

  李信善律师西宁房产买卖合同律师,现执业于青海汇元律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。李信善律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

房屋买卖出纠纷莫与还贷扯干系

案例 程先生购买了一套商品房,入住后逐渐发现房屋出现漏水、墙体裂缝等质量问题。与开发商交涉无果后,有朋友给他出主意说,开发商在银行存有一笔保证金,如果程先生不按期交房屋贷款,开发商的保证金就会被银行划扣,这样一来开发商就可能坐不住主动和程先生解决问题

  案例

  程先生购买了一套商品房,入住后逐渐发现房屋出现漏水、墙体裂缝等质量问题。与开发商交涉无果后,有朋友给他出主意说,开发商在银行存有一笔保证金,如果程先生不按期交房屋贷款,开发商的保证金就会被银行划扣,这样一来开发商就可能坐不住主动和程先生解决问题了。程先生一气之下真的停交了2个月的房贷,他咨询专家律师,这种方式会不会有什么法律风险和不利后果。

  专家律师解答

  北京市某律师事务所兰某律师

  兰律师解释说,程先生的做法现在屡见不鲜,很多以贷款方式购房的业主用它当做对付开发商的一个招数,但其实这是个误区。每个房产项目在销售过程中均需要有银行给买房人做按揭贷款,通常在开盘之前开发商都会为按揭贷款等事宜和几家银行签订按揭贷款合作协议,银行会要求开发商交纳一定比例的保证金存在银行。因为开发商要为因购买其房产而贷款的买家承担阶段性担保。

  大多数购房者都是通过银行办理按揭贷款并以所购房屋作抵押。根据相关规定,抵押房屋需要以办理产权证为前提,但在签订房屋买卖合同后到收房入住、办理产权证,最后进行抵押登记,大约需要一两年的时间,在购房者所购房屋的所有权证及抵押登记办妥之前的阶段性担保期间里,如果购房者不能按时偿还借款本息,则由开发商承担连带保证,范围包括借款本金、利息、逾期利息以及罚息和其它相关费用。因此,发生房屋买卖纠纷后,购房者就会利用签订合同后到办产权证抵押登记前这段时间差,用不还房贷的方式来对抗开发商。

  不还贷对抗开发商

  搬起石头砸自己脚

  兰律师说,购房者与开发商之间是房屋买卖关系,与银行之间的关系是借贷关系,这是两种完全不同的法律关系。开发商和购房者因为房屋买卖发生的纠纷,都不能影响按期偿还贷款。

  开发商替购房者偿还贷款后,一方面可以向购房者追偿,由此提起的诉讼,业主很可能会败诉,被判偿还拖欠的贷款及罚息等。此外,很多开发商还与购房者签订了补充协议,约定购房者不还贷款导致开发商承担担保,购房者还要赔偿开发商的损失。

  通常情况下,在办理完抵押登记手续后,开发商就不再继续承担担保;如果借款人再无故拖欠银行贷款,银行即可处置抵押房屋,以偿还购房者的欠款。

  律师提醒

  先发制人

  发生建筑质量、房屋产权证等房屋买卖纠纷后,购房者应认真阅读合同,咨询律师或专业人士后,确定开发商是否构成违约,主动维权,起诉开发商,要求其承担违约,或者要求退房并赔偿首付款、利息及相关费用等。否则盲目地用不还贷款的方式对抗开发商往往会陷入被动的局面,得不偿失。

房贷的注意事项

居民在购买房屋时,经常会选用贷款的方式进行购买。在借款人办理银行贷款时,借款人需要注意的问题与环节的注意事项: 一、申请贷款额度要量力而行 在申请个人住房贷款时,借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断,同时对自己未来的收入及支出做出正

  居民在购买房屋时,经常会选用贷款的方式进行购买。在借款人办理银行贷款时,借款人需要注意的问题与环节的注意事项:

  一、申请贷款额度要量力而行

  在申请个人住房贷款时,借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断,同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。

  二、办按揭要选择好贷款银行

  对借款人来说,如果您购买的是现房或二手房,您就可以自行选择贷款银行。按揭银行的服务品种越多越细,您将获得灵活多样的个人金融服务,以及丰富的服务与产品组合。站在市民的角度考虑,无疑市民拥有越多的选择权越好。

  三、要选定最合适自己的还款方式

  目前基本上有两种个人住房贷款还款方式:一种是等额还款方式,另一种是等额本金还款方式。等额还款方式的优点在于,借款人可以准确掌握每月的还款额,有计划地安排家庭的收支。而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的个人。

  四、向银行提供资料要真实

  申请个人住房商业性贷款,银行一般要求借款人提供经济收入证明,对于个人来说,应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。因为如果你的收入没有达到一定的水平,而你没有足够的能力还贷,却夸大自己的收入水平,很有可能在还款初期发生违约,并且经银行调查证实你提供虚假证明,就会使银行对你的信任度大大降低,从而影响到自己的贷款申请。

  五、提供本人住址要准确、及时

  借款人提供给银行的地址准确,就能方便银行与其的联系,每月能按时收到银行寄出的还款通知单。遇人民银行调整贷款利率,您就可在年初时收到银行寄出的调整利率通知。此外,特别提醒借款人注意的是,当您搬迁新居,一定要将新的联系地址、联系方式及时告知贷款银行。

  六、每月要按时还款避免罚息

  对借款人来说,必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金,防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息,千万不要因为自己的一时疏忽,而造成资金损失,同时,在银行留下不良信用记录。

  另外还要注意

  一、申请贷款前不要动用公积金

  如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款,那么您公积金账户上的公积金余额即为零,这样您的公积金贷款额度也就为零,也就意味着您将申请不到公积金贷款。

  二、在借款最初一年内不要提前还款

  按照公积金贷款的有关规定,部分提前还款应在还贷满1年后提出,并且您归还的金额应超过6个月的还款额。

  三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行

  当您在借款期限内偿债能力下降,还贷有困难时,不要自己硬撑,可向银行提出延长借款期限的申请,经银行调查属实,且未有拖欠应还贷款本金、利息,银行就会受理您的延长借款期限申请。

  四、贷款后出租住房不要忘记告知义务

  当您在贷款期间出租已经抵押的房屋,您必须将已抵押的事实书面告知承租人。

  五、贷款还清后不要忘记撤销抵押

  当您还清了全部贷款本金和利息后,可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

  六、不要遗失借款合同和借据

  申请按揭贷款,银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件,由于贷款期限最长可达30年,作为借款人,您应当妥善保管您的合同和借据,同时认真阅读合同的条款,了解自己的权利和义务。

  随着金融业的迅速发展,越来越多的市民通过按揭圆了自己的住房梦,但是在采用按揭这种方式时,以上的一些事项是值得注意的。